Los propietarios de viviendas de Auburn recibieron recientemente el nuevo valor de tasación de sus propiedades, y muchos de ellos no están contentos.
La asesora de la ciudad, Jeanne Hering, dijo al Ayuntamiento de Auburn en su reunión del jueves que el valor de “prácticamente todas las propiedades” de la ciudad aumentó en 2022, con muchos “grandes cambios”. Como explicó al consejo, la razón principal del aumento es el efecto propulsor de la pandemia de COVID-19 en el mercado inmobiliario, particularmente en el norte del estado de Nueva York.
“No se puede comprar un rancho en la ciudad, un rancho de mil pies cuadrados, por menos de $130,000”, dijo Hering. “Y será mejor que estés listo para comprarlo ese día, porque se habrá acabado al día siguiente”.
Según un informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Greater Rochester, el precio medio de venta de viviendas en el condado de Cayuga aumentó un 17 % en 2021, de $145 000 a $169 847. Ese es el mayor aumento año tras año desde al menos 2017, el último año de datos en el informe. En general, el precio medio de venta ha aumentado un 48 % desde 2017, cuando era de $114 800.
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El mercado afecta las evaluaciones de la ciudad de Auburn porque se determinan utilizando el precio de venta de propiedades similares, dijo Hering. Comenzando con las tablas de costos proporcionadas por el estado, la ciudad calibra su modelo para que pueda predecir con precisión esos precios de venta. Las propiedades se consideran similares según el vecindario, el estilo, los pies cuadrados, la condición y más.
La ciudad solo usó precios de venta desde el 1 de enero de 2018, el momento de la última evaluación. El proceso lleva unos nueve meses y abarca las 9.109 parcelas de la ciudad, dijo Hering.
“Conclusión: las evaluaciones se basan en las ventas”, dijo. “Todo son matemáticas, matemáticas y ventas. Todo es un libro abierto”.
Hering dijo que los propietarios de viviendas que deseen impugnar sus nuevas evaluaciones pueden comunicarse con su oficina. Los valores que recibieron son parte de la lista tentativa preliminar de la ciudad, que se revisará hasta el 15 de marzo. Después de que se publique la lista tentativa, la junta de evaluación continuará revisándola hasta que se finalice el 1 de junio.
Los propietarios generalmente tienen 15 minutos para presentar su caso, continuó Hering. Las fotos de su propiedad pueden ser útiles. Por ejemplo, si una casa se evalúa como alta porque su exterior está en buenas condiciones, pero su interior no, las fotografías de ese interior podrían ayudar a reducir el valor. Sin embargo, antes de cuestionar su evaluación, los propietarios deben saber dos cosas, dijo Hering. Primero, a veces un nuevo valor de evaluación parece demasiado alto porque el valor anterior era demasiado bajo. En segundo lugar, las evaluaciones más altas no siempre significan impuestos proporcionalmente más altos.
Con los dueños de propiedades de la ciudad recibiendo noticias de nuevas evaluaciones por correo esta semana, Jeanne Hering, asesora de la ciudad, hizo una presentación sobre el proceso durante la reunión del Concejo Municipal de Auburn del jueves.
La especialista en administración de tasaciones del condado de Cayuga, Dana Merizzi, asesora de las ciudades de Moravia, Niles y Springport, explicó la relación entre los valores de tasación y los impuestos.
“Si a todos los demás en el municipio se les evalúa más alto, la parte del pastel de todos se hace más grande, por lo que los impuestos pueden no aumentar mucho”, dijo a The Citizen. “La mayoría de las personas no conocen muy bien el proceso de evaluación o cómo se calculan los impuestos. Simplemente ven que un número aumenta y asumen que les costará mucho más dinero, y en muchos casos no es así. t.”
Merizzi dijo que el proceso de evaluación en el resto del condado de Cayuga es similar al de Auburn, pero la menor cantidad de parcelas hace que sea más difícil encontrar propiedades similares que se hayan vendido.
Ese es un ejemplo de evaluaciones subjetivas, dijo Merizzi, y formadas por el intercambio de información. Los tasadores generalmente están dispuestos a revisar los casos presentados por los propietarios y admitir cuando su opinión sobre el valor de una propiedad es incorrecta. Es un proceso informal, agregó, y contrariamente a la creencia popular, no se cobra ninguna tarifa por impugnar una evaluación.
Otro concepto erróneo común de las evaluaciones es que se calculan en función de las mejoras a una propiedad, como una terraza nueva o un exterior recién pintado. Merizzi dijo que ese no suele ser el caso. Recalcó que los tasadores solo pueden trabajar con los datos que tienen, y si esos datos están erróneos, es responsabilidad del propietario corregirlo impugnando el valor.
Eso es lo que hizo Nichole Bowen, de Conquest, después de recibir una nueva evaluación el año pasado.
El valor de la casa de Bowen de 11 años aumentó de $ 68,700 a $ 108,700, un aumento de $ 40,000 o 58%. Después de impugnar la tasación con el pueblo, Bowen pudo reducirla a $86,600.
Bowen cree que su propiedad podría venderse por $108,700 si la pusiera en el mercado hoy. “Pero no siento que deba ser evaluada por eso”, le dijo a The Citizen, porque no hizo ninguna mejora desde la última evaluación de la ciudad. Bowen tampoco cree que las condiciones del mercado inmobiliario impulsadas por compradores urbanos deban aplicarse a lugares rurales como Conquest.
“No hay nada aquí. No hay tiendas, no hay nada”, dijo. “Es ridículo que una evaluación suba $ 40,000 cuando no le has hecho nada”.
Aunque nadie en Auburn habló sobre sus evaluaciones en la reunión del Concejo Municipal del jueves, muchos lo hicieron en las redes sociales. Un hilo en la página de Facebook de la comunidad “¿Sabes que eres de Auburn, NY si…???????” recibió cientos de respuestas antes de que fuera eliminado. Incluían a Bowen, así como al propietario de una casa en East Genesee Street en la ciudad.
La propietaria, que pidió no ser identificada por The Citizen porque planea impugnar su tasación, dijo que el valor de su propiedad aumentó de $170,800 en 2018 a $272,500 en 2022, un aumento de $101,700 o 59.5%. Ella espera que sus impuestos “se disparen” como resultado, dijo. Mientras tanto, la única mejora reciente a la propiedad fue un camino pavimentado.
La propietaria también cree que tiene razones para cuestionar la base de la tasación en el valor de mercado, ya que ha estado tratando de vender la propiedad por $319,000 desde octubre.
“Creo que es ridículo”, dijo. “Si mi casa vale tanto, me encantaría que se vendiera por tanto”.
El editor de Lake Life, David Wilcox, puede ser contactado al (315) 282-2245 o [email protected] Síguelo en Twitter @drwilcox.
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